Bienvenue à tous pour cette 1ère interview LIVE d’un promoteur immobilier !

Pour ceux qui ne me connaissent pas, je suis la fondatrice de 9EME Avenue, créée depuis 2013, dont l’activité principale est la commercialisation d’immobilier neuf résidentiel auprès de particuliers.

Durant ces années, j’ai constaté que le besoin en accompagnement du particulier été à 90% en amont de son acquisition. C’est pourquoi, depuis cet été, j’ai travaillé au développement d’un nouveau concept inédit en France proposant 3 formes de coaching. Le site internet est consultable sur www.achatsurplan.com

Le but de l’interview est de valoriser le métier de la promotion immobilière qui est un métier difficile et méconnu et d’apporter une information terrain sur les contraintes rencontrées allant du montage de l’opération jusqu’à la livraison.

Aujourd’hui je rencontre Thomas Gicquel, qui est promoteur immobilier, issu de Sciences Po et possède une expérience de plus de 15 ans dont 10 ans en tant que directeur de programme auprès d’un grand promoteur immobilier.

Le thème de l’interview est de posé “Les 3 questions jamais posées à un promoteur immobilier”. On parlera de sujets importants pour les futurs acquéreurs en évoquant 3 sujets :

• Les principales contraintes rencontrées par un promoteur dans la vie de son opération immobilière.
• Les défauts de constructions suite à la livraison
• Les opérations immobilières non terminées qui effraient la plupart des acquéreurs.

Le but est de démystifier l’activité de promoteur immobilier en apportant plus de clarté et une meilleure compréhension de ce métier.

A la fin de l’interview, Thomas nous donneras 3 conseils pour bien préparer votre acquisition ainsi que la visite de livraison.

Marianne : Bienvenue Thomas et merci d’avoir répondu présent à cette interview. Pouvez vous nous expliquer votre parcours ?

Thomas : J’ai un parcours d’ingénieur ESTP que j’ai complété par un master à Sciences Po Paris dans l’immobilier et l’urbanisme. J’ai débuté ma carrière dans un cabinet de conseil en urbanisme puis en maitrise d’ouvrage afin de me perfectionner dans l’immobilier opérationnel chez un aménageur pour restructurer des quartiers entiers ce qui m’a donné une vision concrète des problématiques rencontrées par les communes. Depuis 10 ans, j’ai occupé le poste de directeur des programmes neufs auprès d’un grand promoteur dont le champ d’action va du montage d’opération à la livraison client.

Depuis peu, j’ai créé ma propre société de promotion immobilière INVARIANCE, pour réaliser des projets immobiliers à une échelle plus à taille humaine d’une vingtaine de logements.

Marianne : C’est une offre intéressante car les petits programmes sont très recherchés ! Beaucoup de constructions comptent une centaine de logements.

Thomas : En effet, il y a une segmentation qui s’organise, notamment en région parisienne. Les grand groupes ont besoin de faire du chiffre donc on ne fait de chiffre avec de petites opérations qui mobilisent aussi beaucoup de compétences.  Il y a donc un espace ouvert pour de plus petites structures à taille humaine ce qui permet d’être plus proche des clients. C’est donc sur ce domaine là que j’oriente mon activité et aujourd’hui j’ai plusieurs programmes en cours donc une activité qui démarre bien.

Marianne : Quelles sont les principales contraintes rencontrées lors d’une opération immobilière et quelles en sont les conséquences ?

Thomas : C’est une question très intéressante et je suis ravie de pouvoir faire cette interview notamment pour répondre à cette question car en effet le poids des normes est très lourd. Mais personne ne sait vraiment ce que cela signifie. La promotion immobilière représente aujourd’hui plus de 70 000 logements par an ce qui est un effort de construction considérable et donc le législateur s’est attaché à ce que le constructeur ne fasse pas n’importe quoi et que le tout soit très codifié pour pouvoir réaliser des logements de qualités. Par exemple, les normes électriques qui permettent d’avoir des prises un peu partout et les normes acoustiques qui sont très contraignantes pour rendre le logement confortable. A tout cela s’ajoute l’enjeu environnemental avec les normes de performances énergétiques liées aux changements climatiques pour garantir un confort d’habitabilité en toute circonstance (été / hiver).

Marianne : C’est ce que l’on appelle la réglementation thermique 2012 soit la RT 2012.

Thomas : Tout à fait, puis viendra la nouvelle évolution vers la RT 2020. Toutes ces normes évoquées sont très peu visibles dans le logement mais existent bel et  bien dans la conception du projet. Pour finir, il y a la norme handicapée qui est la plus visible et celle dont les clients nous parlent dès qu’ils consultent un plan et génèrent des questions du types : “pourquoi la salle de bain est immense ?” “pourquoi y a t’il une chambre très grande et plus petite dans laquelle je ne peux pas aménager grand chose ?”

Marianne : Parlons justement de ces normes handicapées. Mais avant tout, résumons l’ensemble des normes imposées au promoteur : les normes électriques, la performance énergétique qui, par une température extérieure de -3° vous assure une température de 19° dans la pièce de vie sans besoin d’être chauffée et les normes acoustiques qui prennent en compte l’environnement du programme et les nuisances sonores a atténuer.

Revenons au plan et aux normes handicapées (PMR qui signifie personne à mobilité réduite). Il est important pour l’acquéreur de savoir ce qu’il peut faire et ce qu’il ne peut pas faire.

Thomas : Lorsque l’on est un particulier et que l’on construit pour soi même sa maison, les normes handicapées représentent quelques règles mais globalement on fait le projet que l’on souhaite. Un promoteur immobilier lui, construit toujours pour autrui et il y a une notion de non discrimination qui rentre en compte. Il est obligé de concevoir des plans qui vont respecter les possibles handicaps des acquéreurs tels que : les personnes en fauteuil roulant, sourdes ou malvoyantes ou avec de petits handicaps moteurs. Le logement est pensé dès le début pour correspondre à tout public. Le législateur a souhaité également répondre très largement à un enjeu sociétal qui est le vieillissement de la population et éviter que ces personnes soient contraintes à rejoindre une structure spécialisée.

Marianne : Pour parler concrètement, on trouve des grandes entrées, de grandes salle de bain, un séjour avec une cuisine ouverte et des espaces de vies réduits. On a donc une perte d’espace.

Thomas : Cela correspond à une évolution logique de ces normes handicapées. Par exemple, pour l’entrée, il faut qu’une personne en fauteuil roulant puisse manœuvrer en ouvrant et en refermant la porte d’entrée. Le séjour et la cuisine sont ouverts pour que les espaces de manœuvres se confondent entre les deux puis pour la chambre, la personne en fauteuil roulant doit pouvoir faire un tour complet ce qui prend un espace supplémentaire conséquent au détriment de la 2ème chambre s’il s’agit d’un 3 pièces. Les salles de bains contiennent aussi le WC toujours pour optimiser cet espace de manœuvre. Donc si l’on veut combler ces espaces en agrandissant les pièces, cela augmenterait les coûts de constructions donc des prix beaucoup plus chers. L’acquéreur peut cependant demander à revoir ces espaces mais cela sera très encadré car le législateur veille a ce que chaque appartement soit livré conforme à cet enjeu sociétal.

Marianne : C’est donc une grande contrainte à laquelle vous avez obligation de répondre. Parlons aussi du confort qui est aussi le but de toutes ces normes.

Thomas : Le poids de ces normes est difficilement mesurable par l’acquéreur au moment de son acquisition car il rentrera dans quelques années. Mais il faut savoir qu’un logement neuf aujourd’hui n’a plus rien a voir avec un logement des années 80 et même 2010 car toutes les études de conception qui sont faites en amont sont là pour amener du confort à l’acquéreur. C’est comme comparé une voiture d’il y a 30 ans avec les voitures d’aujourd’hui, la notion de confort n’est plus du tout la même. Il y a aussi tout l’enjeu environnemental autour d’un chantier de construction qui nous oblige à installer des robinets avec des limitateurs de débit, on mets des peintures qui n’ont plus de composés organiques nocifs pour la santé, on rentre dans un logement qui est beaucoup plus sain qu’avant et qui est en plus bien ventilé ce qui supprime les problèmes de moisissures que l’on peut trouver dans l’immobilier ancien.

Marianne : Passons à la question suivante : Lorsque l’on évoque un achat neuf, cela génère beaucoup de craintes et de peurs notamment sur les défauts de constructions et les malfaçons à la livraison. Est ce si fréquent ? et quelles solutions s’offrent aux acquéreurs ?

Thomas : C’est un point important auquel nous sommes confrontés lors de nos commercialisations. Les clients sont toujours un peu suspicieux, ce qui est normal, mais comme les trains qui n’arrivent pas à l’heure, on en parle plus que la majorité des trains qui arrivent à l’heure. Dans notre métier, tous les problèmes font tout de suite écho, et on connait tous quelqu’un qui connait quelqu’un qui a eu une mauvaise expérience lors de son achat dans l’immobilier neuf. Cependant, il faut comprendre que l’acquéreur est très bien protégé par la législation Française. J’ai pour habitude de dire lorsque je livre un client c’est “détendez-vous, vous avez le droit de ne pas tout voir aujourd’hui car de toute façon, vous pourrez revenir vers nous car vous bénéficiez de plusieurs garanties qui vous protègent. Par exemple, la première garantie qui est issue du Code civil, dure 1 mois et commence à la livraison du logement. Lors de la remise des clés, vous allez établir un procès verbal de livraison en présence du promoteur, sur lequel vous allez noter toutes les réserves par exemple, la trace de stylo sur le mur, une prise électrique qui ne fonctionne pas, un seuil de porte qui est mal fixé. Ensuite, durant l’utilisation quotidienne de votre logement, vous aurez un mois pour notifier au promoteur les désordres que vous pourrez rencontrer, bien sûr, il ne s’agira plus de notifier la trace de stylo sur le mur car le propriétaire y vit et il peut en être la cause, mais plutôt la fuite sous le vasque du lavabo par exemple. Il est important de notifier tout cela au promoteur durant ce mois consécutif à la livraison. Ensuite, il y a d’autres garanties, comme la garantie de parfait achèvement qui dure 1 an. Le logement étant tout neuf, il va être mis en chauffe et “bouger” donc certaines fissures peuvent apparaître sur les murs, une porte peut se gondoler, mal se fermer, donc cette garantie est là pour palier aux désordres de l’évolution naturelle du logement. Ensuite la garantie de 2 ans pour les équipements et la garantie de 10 ans que les gens connaissent sous le nom de décennale et qui est liée à l’habitabilité du logement comme l’étanchéité, une fenêtre qui ne ferme plus, un volet roulant qui ne marche plus etc… Il devra prendre contact pas auprès du promoteur mais auprès de l’assurance par le biais du syndicat de copropriété qui prendront en charge toutes ces contraintes. Donc, pour résumer, l’acquéreur qui prend possession de son logement neuf doit assumer quelques dysfonctionnements mais il est protégé et peut en faire part au promoteur et aux assureurs.

Marianne : Pouvez vous nous donner une idée statistique de la fréquence de ces désordres ?

Thomas : C’est vraiment durant la 1ère année que l’on a le plus de dysfonctionnements. 99% sont réglés durant la 1ère année et 1% durant les 10 années suivantes au travers de la décennale qui sont des désordres plus lourds.

Marianne : Oui, car la garantie décennale assure tout les dommages liés à la solidité du bâtiment ce qui voudrait dire que l’immeuble a été mal construit donc j’imagine que cela est plutôt rare.

Thomas : Oui, tout à fait.

Marianne : Passons à la dernière question : la 1ère crainte d’un acquéreur lorsqu’il achète un logement neuf est que le promoteur disparaisse avant d’en terminer la construction. Nous avons tous vu des reportages traitants de ces sujets. Est ce toujours d’actualité aujourd’hui ?

Thomas : Ces reportages ont eu au moins une vertu c’est la prise de conscience collective et la législation française prend en compte ces prises de conscience et donc renforce les lois donc il est évident qu’aujourd’hui, par rapport à il y a 20 ans, qu’il devient beaucoup plus difficile de tomber sur un promoteur “véreux” ou en très mauvaise santé, car derrière, il y a tout un tas de process qui veille, notamment les garanties par les banques, car je le rappelle, une opération immobilière est forcément financée par une banque de premier plan puis les notaires, qui indépendamment des banques, vont vérifier par eux mêmes les éléments de l’opération. Puis, durant la construction, il y a plusieurs partenaires comme le bureau de contrôle, l’architecte etc… qui vont veiller au déroulement dans de bonnes conditions. Un bon moyen de se rassurer au delà du promoteur et de savoir par quelle banque sera financée l’opération car je ne connais pas une banque qui finance un progrès dont elle n’a pas la certitude qu’il ira au bout. Il s’agit là d’un financement de plusieurs millions d’euros.

Marianne : Les conseils de Thomas

Thomas : Avant d’acheter, vérifier l’environnement dans lequel vous allez acheter et rendez vous sur place. Lisez et analyser le plan de lot fourni et vérifier qu’il comprenne deux côtes (largeur x longueur) afin de vous représenter le volume des pièces et identifier les éléments fixes comme les gaines techniques, les murs porteurs car en cas de demandes de modifications de plans vous devrez prendre en compte ces éléments qui ne bougeront pas.

Durant la construction, allez voir l’évolution de la construction tout en veillant à ne jamais pénétrer sur le chantier car cela est interdit et réellement dangereux. Beaucoup de clients, une fois avoir réserver leur logement ne nous donne plus de nouvelles. Ils sont mêmes étonnés d’être contactés pour programmer une visite de pré-livraison.

A la livraison, il est important d’avoir un formalisme par mail ou par courrier en accusé réception pour notifier toutes vos réserves (ne parlons pas de la trace de crayon sur le mur) au promoteur en indiquant les dates exactes pour éviter tous litiges sur le fait de pas avoir prévenu dans les temps. C’est une bonne façon pour l’acquéreur de se protéger et d’éviter à tout le monde des procédures coûteuses et longues.

Marianne : Nous arrivons à la fin de l’interview et le moment est venu de vous parler du tout nouveau site www.achatsurplan.com qui propose 3 formes de coaching inédit pour vous préparer efficacement et en amont de votre achat sur plan. Le 1er est un coaching 100% en ligne que j’ai développé et créé. Il contient 9 modules, accessible durant 1 an. Les 3 premiers modules vous apportent une méthodologie pour préparer votre projet et savoir analyser un programme neuf et son environnement. Les 6 autres qui reprennent toutes les étapes essentielles d’un achat par exemple, l’explication du prêt à taux zéro et de la TVA réduite, le dossier de réservation, les appels de fonds et les intérêts intercalaires, comment lire un plan et savoir se projeter, les garanties de constructions et la livraison. Vous accéder à une plateforme E-learning au tarif de 117€ TTC. Cette formule est idéal pour tout ceux qui souhaitent préparer à leur rythme leur achat. Ensuite, vous avez le coaching individuel qui est réalisé par téléphone ou par Skype et qui est à destination de tout la France. Cela me tenait à cœur de pouvoir aller à la rencontre de chacun et que tous puissent être informés et pas uniquement Paris et sa région là où j’exerce. Les séances sont par sessions de 30 minutes et les tarifs vont de 40€ à 100€ TTC. Pour finir, vous avez le coaching de groupe, qui se tiennent à Paris 10ème à République et vont de 3 participants à 7 maximum par session de 3h en matinée ou après midi du vendredi au dimanche. Vous apprendrez toutes les étapes clés d’un achat sur plan avec une méthodologie efficace de recherche et nous parlerons des projets de chacun d’où la limite des 7 participants pour prendre le temps suffisant pour chacun. Ces coachings se tiennent sur Paris mais aussi sur Lille,Lyon, Nantes, Bordeaux et Marseille. Le tarif est de 97€ TTC par session.

Thomas : En effet, après avoir parcouru les modules que tu proposes dans ton programme en ligne, je m’aperçois que la promotion immobilière a du travail à faire car la pédagogie sur son métier n’est toujours pas là. Et ce que le programme propose permet d’avoir une vision globale de ce qu’est une opération immobilière. Nous, tout au long de la vie d’une opération, on accompagne les acquéreurs ce n’est pas le souci, mais ils sont toujours un peu devant le fait accomplit. Les choses arrivent et ils subissent toujours un peu les choses plutôt qu’ils les anticipent. C’est bien de prendre du temps, car je le répète, un achat immobilier n’est pas un achat comme un autre. Je suis toujours sidéré de voir qu’il y a des gens qui mettent plus de temps à choisir une machine à laver qu’à choisir un appartement. Donc passer du temps et dépenser un peu d’argent pour mieux comprendre le fonctionnement est essentiel et permet à tout le monde de se rassurer.

Marianne : C’est pour çà que j’ai créé ces 3 coachings car les futurs acquéreurs n’avaient pas la possibilité jusqu’à aujourd’hui d’avoir accès à une information complète et indépendante. Un promoteur est un ingénieur, son métier est de construire.

Thomas : Et le bureau de vente on lui demande de vendre donc il y a un vide entre les deux.

Marianne : D’autant que la recherche d’un programme neuf se passe à 100% sur internet et le particulier qui se pose des questions, va rechercher les réponses sur internet également et risque de consulter des forums sur lesquels la majorité vient s’exprimer sur ses mauvaises expériences et pas sur les bonnes.

Thomas : Tout à fait. En tant que promoteur, je ne demande pas aux acquéreurs d’être plus informés que moi, j’ai déjà vu à la livraison, des clients arriver avec un testeur ou un conseil qui les accompagne et qu’ils ont payé 500€, tout cela est un peu superflu, il faut plutôt être dans l’anticipation, dans l’amont du projet en comprenant bien la mécanique qui sont les mêmes partout pour arriver plus détendu à la livraison et être moins sur la défensive. Car au final, le client est protégé par la loi et le promoteur aussi donc le but est d’avoir le bon échange d’informations pour avoir la bonne réactivité.

Marianne : Parlons des bureaux de ventes qui sont là pour vendre.

Thomas : En effet et c’est ce qu’on leur demande. C’est comme aller dans un magasin de vêtements où la vendeuse vous dira rarement q’un vêtement ne vous va pas et que vous devriez aller acheter dans la boutique d’à côté. Encore une fois, prendre le temps de bien apprécier le bien immobilier que vous souhaitez acheter, savoir ce que vous achetez et ne pas ce le faire dire par quelqu’un d’autre.

Merci Thomas pour ta participation et cet échange de qualité ! Bonne réussite dans ta nouvelle aventure chez INVARIANCE et rendez vous sur le site de www.achatsurplan.com

Interview du vendredi 01/12/2017. Paris. Pour 9EME AVENUE, spécialiste du coaching en préparation d’achat VEFA.